8月25日，央行宣布自10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月期的LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，而非像之前那樣建立在央行規(guī)定的基礎(chǔ)利率之上。
　　此前一周，坊間一度傳聞房貸可能下降，加之8月20日的一年期LPR“果然”較此前水平下降10個(gè)BP，于是“降房貸”的傳聞甚囂塵上。以致于央行25日的新規(guī)出臺(tái)后，在各地房產(chǎn)圈出現(xiàn)刷屏，有人浮想聯(lián)翩，斷言新規(guī)“利好”樓市。
　　我們認(rèn)為，有關(guān)降房貸的猜想可能過(guò)于主觀。央行的新規(guī)顯示，即將執(zhí)行的新商貸分為首套房和二套房?jī)深?lèi)，其中二套房的貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%，高于部分銀行的最低二套房房貸利率。
　　然而，新規(guī)也的確透露出監(jiān)管層對(duì)提升房貸利率靈活性的考量。理論上，如果LPR持續(xù)下行，對(duì)應(yīng)的個(gè)人商貸利率也會(huì)隨之下降。
　　LPR雖然是在多國(guó)央行降息的大背景下出臺(tái)的舉措，但符合政府長(zhǎng)期主張的利率市場(chǎng)化改革方向。市場(chǎng)調(diào)控更加靈活，更能夠體現(xiàn)真實(shí)供需情況，也有利于資金流往最 需要的產(chǎn)業(yè)。
　　然而，利率市場(chǎng)化也會(huì)帶來(lái)利率波動(dòng)的增加，引發(fā)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，故各國(guó)央行都在敬畏市場(chǎng)的同時(shí)，牢牢緊握基準(zhǔn)利率大權(quán)。房貸利率更是一直由政府把控。在過(guò)去的二十多年，政府曾多次在需要刺激經(jīng)濟(jì)時(shí)首先降低個(gè)人商貸利率，以鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。
　　但自中央定調(diào)“房住不炒”以來(lái)，持續(xù)火熱的樓市得以降溫。尤其是今年7月，中央在重申“房住不炒”精神之外，又明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，此語(yǔ)一錘定音，斷了“松限”論者的種種幻想。8月25日的房貸利率新規(guī)，又再次重申了“房住不炒”定位，要求首套房貸款利率不低于LPR，二套房貸利率不得低于LPR加60個(gè)BP。
　　實(shí)際上，對(duì)降房貸和松限抱有種種幻想的人，無(wú)非是希望政策放松以刺激市場(chǎng)回暖。但樓市回溫并不僅僅是降低個(gè)人商貸就會(huì)有立竿見(jiàn)影之效。對(duì)于房企而言，最重要的是開(kāi)發(fā)貸而非個(gè)人貸。而在央行的新規(guī)里，對(duì)開(kāi)發(fā)貸只字未提。對(duì)樓市而言，“卡脖子”的政策首先是限購(gòu)和限貸，而這些政策至今仍未見(jiàn)松動(dòng)跡象。因而，僅僅憑個(gè)貸的新規(guī)出現(xiàn)市場(chǎng)化靈活性就斷言“利好”樓市，未免開(kāi)心太早。
　　如今，中國(guó)改革開(kāi)放已入深水區(qū)。樓市退燒、經(jīng)濟(jì)增速發(fā)緩、人口紅利消退、中美經(jīng)貿(mào)摩擦升級(jí)……種種難題交織一起，剪不斷理還亂，各方利益糾纏，牽一發(fā)而動(dòng)全身。以LPR代替固定利率，馬上就帶來(lái)了個(gè)人商貸利率的靈活性問(wèn)題。但是二套商貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR利率加60個(gè)基點(diǎn)，更能說(shuō)明中央堅(jiān)持“房住不炒”的決心未變。

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